Ho 40 anni e sono single. Ho un capitale investibile di circa 20.000 euro. Premetto che ho un mutuo prima casa a tasso variabile Euribor 3 mesi aperto nel 2013. La durata è 25 anni, terminerà l’1 giugno 2038 e il capitale residuo è 113.396 euro. Il tasso attuale è del 3,49% (1,19% più spread del 2,3%), le rate pagate sono 112 e quelle residue 188. La rata attuale è di 779,27 euro. Il mio dubbio è se abbattere il capitale residuo del mutuo o comprare un BTp sul mercato secondario. In tal caso quale scegliere? Su quale scadenza?
Il lettore ha un mutuo a tasso variabile con capitale residuo di 113mila euro, una durata residua di circa 16 anni e uno spread del 2,3 per cento.
A parità di tipologia di mutuo con tasso variabile e a parità di altre condizioni, potrebbe ottenere un abbattimento mensile della rata di circa 80 euro (circa 960euro annui) passando da una rata stimata pari a 779 euro a una di 698 euro con la richiesta di surroga, cioè attraverso la richiesta di trasferire il proprio mutuo esistente dalla propria banca verso un’altra banca a condizioni più favorevoli.
Il trasferimento avviene in maniera del tutto gratuita, senza oneri notarili, imposte o penali. Date le caratteristiche del mutuo e le condizioni attuali del mercato la surroga, in effetti, permetterebbe un abbattimento dello spread intorno all’1 percento.
Se il lettore volesse invece proteggersi da futuri e ulteriori aumenti dei tassi d’interesse, nella surroga potrebbe optare di passare al tasso fisso, comprensivo di spread, a oggi intorno al 3,7 per cento, con un aumento della rata di circa 10/15euro al mese.
La scelta di passare al fisso dipenderebbe dalla capacità finanziaria di poter sopportare futuri aumenti dei tassi a breve. Ad essere saliti non sono soltanto i tassi passivi, ma anche quelli attivi e, dunque, oggi è possibile investire in strumenti finanziari, su certe scadenze, con rendimenti prospettici pari o superiori al tasso passivo previsto dalla surroga.
Per restare su strumenti semplici, il BTp Italia paga tutta l’inflazione italiana (che a oggi è pari a circa l’8 per cento) con cedole semestrali e con rimborso alla pari. Cene sono di varie scadenze, dal 2023 al 2030 e con prezzi vicino o sotto la pari. Ricordiamo che nel breve ci possono essere variazioni negative di prezzo corrente per effetto dell’aumento dei tassi, quindi è utile non superare l’orizzonte temporale d’investimento.
In aggiunta, si potrebbe investire in obbligazioni a tasso variabile (stesso meccanismo di indicizzazione del mutuo). Ad esempio, Cdp ne offre una con Euribor 3 mesi e spread dell’1,94 per cento.
Giuseppe Romano, consulente finanziario indipendente e associato NAFOP